Resumen
| Situación | Actualización anual máxima |
|---|---|
| El contrato no tiene cláusula de actualización | Ninguna: la renta no cambia |
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023, actualización en 2025 o 2026 | El índice del contrato, normalmente el IPC |
| Firmado desde el 26 de mayo de 2023, actualización desde 2025 | El índice del contrato, con el límite del IRAV |
| Cualquier alquiler de vivienda, actualización del 22 de marzo al 28 de abril de 2026 | 2 % (RDL 8/2026) |
| Cualquier alquiler de vivienda, actualización en 2024 | 3 % |
| Cualquier alquiler de vivienda, actualización del 31 de marzo de 2022 al 31 de diciembre de 2023 | 2 % (IGC) |
| Alquiler de temporada, de habitación o de local | Lo que diga el contrato |
1. Sin cláusula, no hay subida
El artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite actualizar la renta en cada aniversario del contrato «en los términos pactados por las partes», y añade: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas». Si tu contrato no dice nada sobre la actualización, la renta no puede subir hasta que terminen el contrato y sus prórrogas.
2. Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023
Siguen su propia cláusula. La mayoría dice que la renta se actualiza según el IPC, el índice de precios de consumo que publica el INE cada mes. Desde 2025 no hay un tope general para estos contratos, así que con el IPC de agosto de 2026 en el 4,3 %, una actualización con ese dato puede ser legalmente del 4,3 %.
3. Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: el límite del IRAV
La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) añadió a la LAU una disposición adicional undécima que encargaba al INE un índice de referencia que sirviera de techo para la actualización anual. El INE lo publica como IRAV desde el dato de noviembre de 2024. En los alquileres de vivienda firmados el 26 de mayo de 2023 o después, la actualización anual desde el 1 de enero de 2025 nunca puede superar el IRAV, aunque el contrato diga IPC. Si el índice del contrato es menor, se aplica el menor. Consulta todos los datos mensuales del IRAV.
4. Los topes de emergencia
- Del 31 de marzo de 2022 al 31 de diciembre de 2023: 2 %. El artículo 46 del RDL 6/2022 (prorrogado por el RDL 11/2022 y el RDL 20/2022) limitó las actualizaciones a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), el 2 %. Un arrendador que no fuera gran tenedor podía pactar otra subida con el inquilino; sin ese acuerdo, se aplicaba el 2 %.
- Actualizaciones en 2024: 3 % en todos los alquileres de vivienda, según el artículo 46 del RDL 6/2022 en la redacción de la Ley 12/2023.
- Del 22 de marzo al 28 de abril de 2026: 2 %. El RDL 8/2026 limitó las actualizaciones al 2 % desde el 22 de marzo de 2026. El Congreso no convalidó el decreto el 28 de abril de 2026 (la derogación se publicó en el BOE el 30 de abril), así que el tope ya no se aplica; pero las actualizaciones que cayeron mientras estuvo en vigor mantienen el límite del 2 %.
5. Una cláusula que no dice el índice
Si el contrato prevé actualizar la renta pero no dice cómo, en los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), sin que el resultado pueda superar el IPC (art. 18.1 LAU, en la redacción del RDL 7/2019). El IGC tiene por diseño un tope del 2 %. En los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, esa cláusula se entiende referida al IPC.
6. Temporada, habitaciones y locales
Los alquileres de temporada (por trabajo, estudios o vacaciones) y los de locales son «arrendamientos para uso distinto del de vivienda» según el artículo 3 de la LAU; el alquiler de una habitación en una vivienda compartida se rige en general por el Código Civil. La actualización es la que fije el contrato, y no se aplican ni el límite del IRAV ni los topes de emergencia.
7. Desde cuándo se paga la nueva renta
La renta actualizada se paga desde el mes siguiente a aquel en que el arrendador la comunica por escrito, indicando el porcentaje aplicado (art. 18.2 LAU). El inquilino puede pedir el certificado del INE del índice utilizado. El arrendador también puede anotar la actualización en el recibo de la mensualidad anterior. Si la carta se recibe el 20 de octubre, la nueva renta se paga desde noviembre.
8. Si la subida es excesiva
Contesta por escrito indicando el máximo legal y el motivo, y guarda la prueba de entrega: el generador de cartas te la prepara en español, con traducción al inglés si la necesitas. También pueden ayudarte la oficina municipal de información al consumidor (OMIC) o la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma, y un abogado puede asesorarte si hay mucho dinero en juego.
9. Lo que no cubre esta guía
Los límites a la renta de los contratos nuevos en zonas de mercado residencial tensionado son otra norma, sobre la renta inicial, no sobre la actualización anual. Los contratos firmados antes del 6 de junio de 2013 se rigen por una redacción anterior de la LAU y conviene consultarlos con un profesional.